房价:多方的博弈与对抗

2019年8月21日01时38分内容来源:财经火锅

房地产行业不仅关系到国家经济,和普通人的生活也是处息相关。总体来说,在房地产市场中,政府的作用举足轻重。房地产开发过程中是多方博奕,也是一个复杂的过程,其参与者多,涉及面广,个中利益在系错综复杂,我们来表一表:

对于复杂难以预测的房价走势,各相关方莫衷一是。有媒体发现一个有趣的现象:认为房价会涨者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者;认为房价会降者多为传统经济学术团体、弱势群体、学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿,自成体系,令局外人眼花缭乱。

这在很大程度上反映出利益关系的格局。很多人的看法与其说是客观判断,还不如说是他们对房价走势的内心渴望。因此,要分析今天的房地产市场及其走势,就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博奕过程进行分析。


在今天的中国,房地产商已经成为了一个发育程度最高的利益集团。


这首先是因为房地产是过去三十间资源积聚速度最快、规模最大的一个行业;其次,房地产商也是较早以自觉意识甚至集体力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追朔到20世纪90年代初海南等地房也产泡沫破来之后。当时由于经济过热,物别是房地产过热,政府出台紧缩政策以收缩银根,断了房地产炒作的资金链条。

于是,从这个时候起,人们就看到由媒体或其他机构出面,召开一系列的研讨会,邀请一些著名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是:目前中国经济并没有过热,政府应当改变紧缩政策,放松银根。其目的非常明确:被套的房地产解套。

现在看来,房地产已经开始成为目前中国发肓程度电高、影响力最大,同时自觉意识最强的一个利益联盟体。

资料显示,目前中国最大的富豪中有相当一部分是集中在房地产领域。在中国福布斯2002年公布的100名富豪中,有40人涉足地产业。以后尽管不断从事房地产的富豪身陷囹圄,但在福布斯2018年中国内地富豪榜中,前100位中涉足房地产的还是有29人。


财富的规模、现实的利益以及历史的积累,造就了房地产集团的团体意识和集体行动能力。


应当说,在市场经济中,利益集团的发肓是一件正常甚至必要的事件。问题是如何对利益集团的利益追求进行规范,以及对不同利益主体的关系进行平衡。


为了简化问题,首先来看中央政府作为市场裁判时的情形,即房地产商与老百姓、房地产商与银行、地方政府与房地产开始过程中的利益博奕。

假设政府的宏现政策等不变,市场上仅两个参与主体,即房地产商与银行等金融机构。金融机构有两种决策方式,即协作与不协作;房地产商也有两个决策,即优质产品与偷工减料,不难发现这个博奕有两个纳什平衡:金融机构不协作与开发商偷工减料,金融机构协作与开发商做出优质产品。

事实上,上述两种情况在不同阶段、不同城市都出现过,当然这也是房地产泡沫产生的原因之一。

一般来说,政府的政策制定与执行需要很长时间才能产生效果,这就是时滞效应。政府在制定政策以后要通过银行等金融机构和房地产商共同实施,并在实施过程中通过收集各种市场信息的反馈来修改政策,如此循环往复。

这个动态博弈的过程如下:首先,政府根据所收集的市场信息,选择紧缩或宽松的货币政策以调控市场繁荣程度;接着,银行等金融机构根据政府出台的政策,揣测政府意图,并结合自己对市场走向的判断,来增加或减少给房地产开发商与购房者的贷款。最后,房地产商根据银行等金融机构的操作过程相应地做出自己的投资规划:扩大投资规模或缩减投资量。

如果考虑到购房者,那么这个博弈就成了政府、开发商、购房者和金融机构的四方利益博弈。该博弈模型从国内的大前提下出发,从政策的制定到最终落实到购房者,讨论其利益的分配及决策。很明显,购房者在信息获取方面具有劣势,所掌握的信息既不及时,也不全面,仅仅是一些公开或较公开的信息,并且对于购房者整体而言,相互之间没有什么沟通能力,没有信息优势,处于房地产市场博弈各方最为被动的地位。

在这个动态博弈中,我们采用如下方式进行讨论。首先将四方参与者分为两类,设为A与B。

其中A由中央政府与购房者组成,因为两者立场较为接近:中央政府目的是规范市场,以保长治久安;同时,中央政府的政策倾向于购房者利益,公平的市场才不会使购房者盲从,这有利于规范化市场的形成。而规范化市场能为购房者提供良好的消费环境,如此形成良性循环,增强中央政府对市场的调控能力。

B由房地产商与银行、地方政府等组成,因为他们有共同的利益基础。

房地产商的大部分资金是由银行提供的,银行也是企业,都是以利益最大化为经营目标,因而这些金融机构监督房地产开发的全过程,并且拥有大量信息,以增强其监控能力,提高房地产开发过程的合理、规范操作可能性,预期获得高额回报。

又由于房地产的开发上投入的自有资金也占相当大比重,也不想将项目“烂”在自己手中,但由于其信息优势,且规模较大,易于操纵市场,并变相哄抬物价,从而形成卖方市场,损害消费者利益,占有超额利润。

同时,近些年来在政绩、财政压力等因素促发下,地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣逐渐增加。这为房地产商与地方政府的结盟提供了可能。

2005年4月16日,新华社发表了记者包永辉的一篇文章,披露某地方政府操纵地价抬高商品房价格的做法。

文章说,江苏一家在全国也算得上重量级的房地产公司老板向他透露,有个城市为了抬高出让土地的价格,特意请他们这家公司来当“托儿”,与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高,砸在自己手里吃不消。

该市政府一位官员“开导”他:“你只管往高里抬价就行了,如果砸在手里,由政府兜底,大不了再还给政府”。于是,吃了“定心丸”的这位老板果然创下该市土地出让价的新高。这个案例形象地揭示了房地产集团与地方政府的关系。至于地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为,更成为这种联盟关系的粘合剂。

事实上,前面十几年时间一些城市房地产价格的扶摇直上,在很大程度上就是房地产商与地方政府结盟与合作的结果。

搜索一下最近几年有关房地产的消息,就会发现一个现象,在一些房地产价格上涨最迅猛的城市,当地政府的领导人总是利用各种途径向人们传达这样的一些信息:本地的房价不会下跌只会上涨;来本地投资房地产会有很好的回报;本地的房地产市场现在是一片兴旺等等。

甚至在国内外一些研究机构纷纷对中国房地产泡沫化提出警告的时候,这些地方政府的领导人仍然坚信本地的房地产发育健康,房价是正常的。而且,在游资形成的炒房团已经在一些地方兴风作浪的时候,一些地方政府的领导人甚至公开向游资发出这样的召唤:欢迎炒房团来本地加入房地产的发展。这几乎与直接呼吁炒房没有什么差别了。

在这种情况下,中央政府面临两种选择:其一是有所作为,下大力度规范市场,其二是不作为,任由市场随意变化。

同时,购房者也面临两个选择:其一是正常地根据自己的经济条件合理购房,特别是在房价居高不下时持币待购,其二是毫无理性可言,盲目购房。

房地产开发商合理合法地开发新项目,或者投机取巧,开发不能保质保量的劣质品。银行也根据房地产商和政府的操作选择增加贷款以支持房地产投资或者减少贷款以维护自己的利益。

可见,对于政府来说,当市场混乱,价格失调时,有所作为是一个理性的选择;对于购房者则根据自身条件购房,不为购置房产来透支自己的消费能力方为上策。

对于房地产开发商而言合法合理开发新项目,定价适中,满足大部分人的需求是收益最大的选择。对于金融机构来说,根据国家宏观政策的变更而改变贷款策略是保持稳定发展的良好方法。

想象一下这种理想的情况:

在中央政府的有序管理与金融机构的大力支持下,开发商能够充分洞察购房者的消费需求与消费能力,科学规划、设计、建设并以合理的价位销售楼盘,那消费者自然趋之若鹜。

于是,开发商安心赚取利润,赢得越来越好的市场信誉;消费者购得满意的房屋,心身俱爽,安居乐业;市场秩序井然,国家宏观经济形势良好。

这不就是房地产市场皆大欢喜的多赢之局吗?

本文节选自姜得琪编著的《每天读懂一点好玩的博弈论》。

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