城市化下半场的哲思“解毒”

2019年11月19日11时55分内容来源:地产杂志

找到新风口,把锚抛下来!


文|蕙心


三个人坐电梯,一个在电梯里原地跑步,一个在不停做俯卧撑,一个则不停用头撞墙,他们都攀到了高层顶楼。有人问他们是如何上来的?一个说是我跑上来的,一个说是做俯卧撑上来的,一个说是头撞墙才能上来的……


这个电梯,就是全球经济高速增长和城市化,而那三个人,则是自我吹嘘的各类“投资大师”“战略高参”。


成长之路,选择能起飞的风口比努力重要。


城市化红利造就中国房地产发展的第一个“黄金时代”。2015年,中国迈入“二次城市化”。从粗放城镇化进阶更为“精致”城市化,再到规模化的“城市群”。对房企而言,这期间有需要房企盯牢的“第二次风口”。


锚已备好,船泊何处?

01

按照城市发展著名的“纳瑟姆曲线”,城市化进程大体呈现出“S”型的曲线,而曲线上存在两个显著拐点:


第一个拐点,30%左右城市化率,对应着城市化由起步进入高速弛飞阶段;第二个拐点, 70%左右的城市化率,对应城市化由高速增长步入增速趋缓成熟阶段。



城市化,别人走100年,我们如偷走了时光,仅用30年。


中国的城市化是无与伦比的,是有意义的,是浓缩的,也是有毒的。


何以称之为壮阔?从8亿农民变身到8亿城市居民,城市化率从18%提升至60%,GDP总量接近100万亿,汽车保有量超过两亿辆。


何以称之为有毒?土地财政指挥棒下,被迅速“拔高”的中国城市难免患上“骨质疏松”,存在规划不当、大城市病、城市不宜居、通勤时间过长、生产互动减少、资产价格畸高、加剧贫富分化等令人懊恼问题。


托尔斯泰讲,幸福的家庭总是相似,不幸的家庭各有各的不幸。而中国的城市却真真是相似至千篇一律的。用一句颇为学究style的话来讲:中国的城市发展已被极度理性功能主义规范的范式所格式化。


如何拯救中国城市的灵魂?

02

1993年美国建筑师Peter Calthorpe在《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》一书中,首次提出TOD(Transit Oriented Development)——以公共交通为导向的城市规划手法。自此,TOD模式风靡全球。


是时候改弦更张了。


城市开发思想的研究者,安邦咨询(ANBOUND)的首席研究员陈功提出了POD(Pedestrian Oriented Development)原则,即城市规划的步行系统优先开发原则,试图革新城市规划之痼疾。作为多年以智囊角色服务政府的民间独立智库,陈功团队提出,POD原则是中国城市化下半场发展的“主流哲学”。



TOD曾有自己的使命:将城市从私人车辆交通系统中拉拔出来,让城市开发保持了交通与人的均衡。从陈功视角看,这远远不行,因为重构的努力似乎“还没有感动自己”。


包括中国在内,TOD下的城市开发,过分强调交通枢纽,而忽视了行人!


“人是一件多么了不起的杰作!多么高贵的理性!多么伟大的力量……在行动上多么像一个天使!在智慧上多么像一个天神!宇宙的精华!万物的灵长!”这是莎士比亚的主人公哈姆雷特的一段经典独白。


人是万物之准则。


而关于人的解放是一个永恒的追求。莎士比亚要把人从宗教束缚中解放出来,而陈功试图解放在城市发展中被捆绑无助的“人”。在土地经济意义上为“人”重构路权,再次唤回城市的人性与活力。


令智者们忧心忡忡的是,在世界各地,城市商业失败此起彼伏,“演变成了彻头彻尾的政策灾难”。


很多国家的舆论一面倒地责怪是互联网导致了城市商业凋零,孰不知——城市规划的结构性缺陷也是罪魁祸首。街道上根本没有人,买东西与其“上街”还不如“上网”,消费与商业被人为地、愚蠢地隔离开来。


在北京这种苗头已显:无论是咖啡馆还是书店,城市资产高涨的今天它们难以为继已众人皆知,北京咖啡馆越来越多,95%都在开着门赔钱!


社会哲学家刘易斯·芒福德曾经说过:城市永远都是先有磁极,后有容器的。而在专业的建筑师视角看来,一个城市的聚集力来自:繁华力、视觉力、服务力和宜游力等综合复杂的要素之下。


但是在中国早期建筑(特别为北京)不乏国际著名建筑师的杰作,为追求现代性美观,忽视酝酿商业活力,以及建筑与环境之间亲密配合,而大规模调动了社会与环境资源,让环境屈服于个别“大师”理解的现代性,莫不能说是一种悲哀。


智者们反思于斯:城市不是明信片,城市是人的生活。


陈功提出的POD城市发展原则:


03


房地产是中国城市化破浪的最早开路先锋,由此亦是城市化红利下一株向阳花木。如今,这一切正面临批判。


“被房地产逻辑绑架的城市”。为什么易千篇一律?


清华大学建筑学院教授周榕的回答充满浪漫主义哲思:过去一百年,我们对城市的想象被禁锢在一个狭小象限,做法被局限在一种乌托邦模式。


中国城市建设者的算盘打的太过精明了!


趋利避害与高效配置让我们竭力避开城市所有可能的浪费与伤害。追求一种最理想范式的城市往往走向了雷同,正如被精致地打过玻尿酸标致但缺乏性情的“美人”——城市的人文精神却被驱逐。


这一切似乎要归咎于中国过快速度的城市化,它让城市迷失,忽略人和排斥人,却让建筑、马路、汽车……这些配角喧宾夺主。



而智者POD理念的祭出是更多人在试图帮助城市找回灵魂:即我们站在桥上可仰读流云俯察流水,被现代城市曾苛刻过的乌托邦环境下,人们可以尽情啜饮建筑与城市的人文泡沫。这是何其欢乐。

04


“君不使其有功于国,何以自立于赵?”(战国策)


中国房地产在下半场何以自立于国?


官方早在政治局会议中放出第一枪,明确大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步主攻。而区域发展不均,各大城市进化时差,将为中国房企带来巨大的“梯度机会”。


上哪辆车,乘哪只船,跑向哪个风口?太重要了。


城以人兴。贝壳研究院的数据,2018-2030年人口增量约有四成会流入长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群。长江中游、成渝和中原城市群吸引力次之。上述星星城市,闪耀大地,将在房地产开发、建筑、物流、科技、文化旅游等产业迎来向城市化“草船借箭”的机会。


安邦咨询系统提出了中国房地产下半场“新常态”:

(1)从增量扩张转向存量经营;

(2)从新城开发转向老城更新;

(3)从房地产建设转向房地产交易和服务;

(4)从行业高速增长转向常态发展;

(5)从行业暴富转向行业薄利;

(6)从过去的市场机会转向防范风险。

春江水暖之事,身处一线房企早洞若观火。安排好了最少三步走:从开发,到“开发+持有”双轮驱动,最终升华到资产证券化高阶。


房企对城市化研究功课有“铁杵磨针”的研究劲头,保利提出 “百城发展论”动态布局100个城市,万科在深入剖析每个战略城市时,保持随时“能进能退”的姿势。


2019年是房企融资最艰难一年。但即便各方如此严防死守,2019 年上半年,全国商品房均价同比依然在上涨。作为万业之首房地产,从发展空间、利润率、增长潜力看——还是个好行业,还有得干。


但要承认的是,新城市化阶段发展主旋律要变奏;承认行业进入总量高位运行的 “峰值横盘”时代。同时,亦是一场旷日持久之战:


以业内一家近2000亿销售规模的大型房企为例,高层对房企未来收益构成期待是:住宅收入占50%,租金收入占30%,其他收入占20%。而仅仅完成这样的转型,预计也要花费20年左右。



城市,作为人类的聚落,是渐进的动态成长过程,也是一个有成长性的机体,它会逐渐变老,也有可能凤凰涅槃。


微信名:地产杂志

微信ID:dichanzazhi

传承中国房地产首席专业期刊《地产》杂志近20年的新闻格物精神,聚焦行业公司发展,追踪市场,洞悉资本,权威发布。


不卑不亢,不浮不躁。理性讲述商业故事,冷眼旁观企业之变,精准记录行业变迁。纸媒隐去的时代,精神薪火代际相承。理性深度观察中国房地产, “地产杂志”不应错过。

想了解更多?

赶紧扫码关注我们

地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓

lihuicong2005;PreservedRoses

最值得关注的微信公众号