观察|陷入长租公寓的深坑

2019年12月09日09时07分内容来源:PingWest品玩


我们真的需要二房东吗?
自如房源规模突破100万间了,但它还不着急上市。
11月5日,体量远小于自如的长租公寓品牌青客成功在纳斯达克上市,成为中国长租公寓第一股。自如另一位竞争对手蛋壳公寓,也于10月底向美国证交会递交了招股书。
自2018年起,长租公寓就持续被现金贷、甲醛房和倒闭等负面信息困扰着,青客的上市,让从业者稍微松了口气。
但青客这次几乎可以说是一次流血上市。
青客的募资金额几乎减半,从原计划的520万股减至270万股,最终以招股书中预期价格区间的最低位每股17美元发行,筹集金额从此前的1亿美金,减少至4600万美元资金。
招股书显示,2017财年和2018财年,青客的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日为止的9个月,青客的净亏损为3.73亿元,高于上年同期的3.24亿元,三年亏损累计11亿。
成功上市后,青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年会”的活动上大吐苦水,他说,“有人指着青客的报表说,今年亏了好几个亿,去年也亏了好几个亿,这么多年加起来亏了大几个亿,但换一句话说,是不是这几年我们用自己的钱补贴了租客大几个亿呢?为什么我们都补贴大几个亿还要挨骂呢?这对我们太不公平了吧。
能把青客带到纳斯达克上市的金光杰自然是聪明人,他何尝不知道公开财务报表会,会让青客陷入舆论抨击,但现在的它已经到了即使自揭伤疤,也不能不上市的境地了。
财务数据显示,截至2019年6月30日,青客公寓的账上现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。按照2018财年亏损5.8亿元的速度,青客的现金流难再维持一年,必须通过上市造血。
青客在招股书也承认,公司发展业务的支出可能会比预期更高,并且可能无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用,因此可能会蒙受重大损失。
国内长租公寓运营商们跟青客一样,大多都是依靠烧钱维持扩张,深陷盈利困难的境地,与此同时,还有现金贷、倒闭、隔断间和甲醛房等负面困扰。举步维艰。

环环嗜血

二房东的生意由来已久,在长租公寓还没有出现时,就有不少个人房东在做这门生意。
一位长租公寓从业者告诉PingWest品玩,他们测算过,200个房间是一个个人房东的管理上限。这种个人瓶颈,可以通过公司化的运营解决,于是,一批长租公寓运营商应运而生。
分散式长租公寓的优势在于有规模效应,当运营商手上所签约的房间数量达到一定量级时,就可以摊薄成本。劣势在于模式的稳定性不高,公司对于资产的管控力不强。今年房东决定签约,明年就可以撕毁合作。
长租公寓的商业模式非常传统 —— 公司从房东手上租下房源,将房屋重新设计,配备基础家具设备,再以“二房东”的身份转租给消费者。同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们赚取的是收房和出租之间的差价和服务费。
为了实现利益最大化,公租公寓需要以更低的价格从房东手上拿下房源,尽可能切割成更多的单间房,以更高的价格在更短的时间内将房间租出去。这其中有三个关键点,一是低价收房高价出租,二是提高入住率,三是降低空置率。在这三个关键点上都有故事。
低价收房,高价出租,我们知道这只是个理想状态,现实情况是市场竞争者过多,为了抢夺房源每个公司都在哄抬房源价格。
此前就有媒体报道,在2018年8月,房东准备以7500元/月的价格出租一套位于天通苑的120平米三居,自如开价8500元/月,蛋壳公寓开价9000元/月,自如再加500元,蛋壳公寓最终以1.08万元/月,成功拿下这套房子。
2018年8月16日,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确了“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得恶性竞争抢占房源”等。
2018年的8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖就指出,房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,争抢房源,以高出市场20%到40%的价格在收购房源,导致售房成本直接上升。胡景晖描述了一种最坏的情形:一旦资金链断裂,将出现房东驱赶租客的情况。
在这段发言后的第二天,胡景晖宣布辞去我爱我家的职务。
各大长租公寓运营商自然不认可这个道理,当时蛋壳公寓执行董事长沈博阳就否认长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场,自如CEO熊林也表示,不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。
我们自然没有进一步证据佐证房租上涨和运营商扩张的直接关系,但胡景晖的判断已经变成现实。先是房价居高不下,后是运营商的资金链断裂后,房东开始驱赶租客。
2018年8月,杭州长租公寓品牌鼎家“爆仓”,公司发布通知称因经营不善导致资金断裂,停止运营。这件事把“租金贷”带进消费者视线内。
“租金贷”指的是租客与运营商签订租约的同时,与金融机构签订贷款合约。金融机构为该租客支付全年房租费用,租客则按月向金融机构偿还贷款。大部分租客都是不知情的情况下,签订了该合约。
租客以为自己在缴的是房租,实际上是在偿还分期。
运营商和房东的支付时间是有时间差,运营商可以利用这个时间差,拿着这笔金融机构支付的租金,来抢占市场或做其他投资。一旦投资失败,资金链断裂,长租公寓倒闭,收不到租金的房东自然要上门驱赶租客。但此时租客身上还背着与互联网金融公司的贷款,不仅没房子住了,还要继续偿还分期。
另外为了提升入住率,大部分运营商选择在房源原有基础上改造出隔断间。一个更简单的例子,长租公寓以6000元/月从业主手上租下一套两居室,把客厅改造成隔断间,可以出租给3户租户,每户租户的租金约3000元/月,这就多出了3000元的月租。这中间的利润也随之水涨船高。
2018年9月,北京市住建委联合多部门开展了“治理房地产市场乱象”的专项行动,其中提到,为不符合交易条件的“商改住”、“隔断房”、“大棚房”等房屋提供经纪服务为违法违规行为。直到2019年3月1日,住建委又发布消息称,18家房地产经纪机构存在发布群租房、隔断房、违反限购政策发布虚假房源信息等违法违规行为被查处。即使政策明令禁止,隔断间现象仍不能消失。
还有另一个热点社会话题,自如房甲醛超标。2018年9月,一篇《阿里 P7 员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,文章里讲述了一名阿里员工住进了自如房半年后得白血病死亡。他的妻子在他死后,对他所居住的自如房进行检查,发生该房甲醛超标。
实际上这是为了降低空置率。长租公寓运营商从房东手上拿下房源,经过简单装修后才出租给消费者。运营商从签下该房源起就开始计算费用,房间空置时间越长,公司损失就越大。有不少消费者表示,曾参观尚未装修完毕的房间,有部分管家甚至会表示,“今天装修完,明天就可以入住。
说到这,我们自然也能理解,为何房价居高不下,为何会有现金贷,为何隔断房屡禁不止,为何甲醛难以解决。这里的每个环节都与利益有关,环环嗜血。

乱象制造者

自如有一则广为流传的广告。在川流不息的地铁上,海报上的模特满脸微笑,旁边写着“你可以住得更好一点”。
自如、蛋壳和青客等长租公寓最初就是以这样的形象定位走进市场,他们给消费者描绘了这样的蓝图:在结束了一天的忙碌后,你回到自己的小窝。这里不需要你花时间办置家具和家电,房间设计年轻且温馨,甚至还提供保洁服务和管家服务。
他们瞄准的就是这样一批人,他们是尚没有条件买房的进城务工人员和新就业大学生,需要通过租房解决居住问题。
对于这样的消费者来说,影响消费决策的永远都只有两个因素,一是价格,二是安全。但现在没有运营商真正解决了这两个问题,他们甚至为了追求利益,不断在破坏这两个最基础的需求。
在道德和利益背道而驰时,资本似乎早就做出了选择。
2019年11月28日,住建部部长王蒙徽在《中国纪检监察报》撰文指出住房租赁中介机构乱象。文中谈到专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起。并且已对一些涉嫌犯罪的“黑中介”和人员,移送司法机关立案查处。
接下来将通过强化协同联动机制、建立管理服务平台、推进完善法规制度、增加租赁住房供给等手段,加强制度建设,建立规范住房租赁市场秩序的长效机制。
文中指出,城镇租房群众约1.8亿人,大多是收入不高、目前尚没有条件买房的住房困难群众,90%以上是进城务工人员和新就业大学生,需要通过租房解决居住问题。
似乎越是困难,越是被难题困住。
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