意外!超级上海呼之欲出,这个小城市力压南京杭州,成为最大赢家

2019年12月10日10时12分内容来源:智谷趋势


◎智谷趋势(ID:zgtrend)|齐以和 黄狮虎



一个“超级上海”呼之欲出。


12月中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,很多人没有注意到,有一个重大的变化。


喧嚣的声音彻底退潮,国家再次为上海“加冕”——长三角唯一核心,绝对的老大。


文件提到上海50次,浙江18次、江苏12次,安徽12次,三个省加起来还没有上海多。


环顾中国,上海的经济总量3.27万亿排名第一,领先北京(3万亿)一个身位,比深圳高出三成左右。


但它作为龙头,将统领全世界最大的城市群——扩容后的长三角。


其麾下,囊括了苏浙皖40城,包括五大万亿级城市苏州、杭州、南京、无锡、宁波在内,23座城市位列全国百强。


众星捧月。


这就是中国城镇化新阶段的特点——以中心城市引领城市群发展。


整个长三角的GDP总量高达21.3万亿,按2018年平均汇率折算为3.22万亿美元,在世界经济排行榜上,超过法国、英国、印度和巴西,能排在全球第五。


规划明确:发挥上海龙头带动作用,苏浙皖各扬所长……面向全球、面向未来,提升上海城市能级和核心竞争力,引领长三角一体化发展。


在这样一个超级城市群中,上海坐拥“五个中心”:国际经济、金融、贸易、航运和科技创新。


规划还提出“四大品牌”:形成有影响力的上海服务、上海制造、上海购物、上海文化,推动上海品牌和管理模式全面输出,为长三角高质量发展和参与国际竞争提供服务。


也就是说,上海不仅是绝对中心,也是品牌和管理的“超级水源地”,源源不断地将优质资源“泵出”到整个长三角。


上海的地位不仅不会削弱,反而会越来越强。


雄心勃勃的魔都,将通过密如蛛网的城际铁路、地铁、公交、高速公路、联运机场,向长三角伸展的庞大触角,加速同城化通勤和产业转移、链接,形成紧密的都市圈。


大都市圈不仅仅只成就龙头,人类城市发展经验证明,它将泽及四方。上海的卫星城,势必迎来又一个春天。

承接上海红利的最大赢家,不是南京、杭州,而是近水楼台的超级联系人。


谁,将脱颖而出?



过去5年,实践跨省一体化,融入上海最彻底的,是苏州的昆山。


早前,上海主要辐射苏锡常,经济版图也一路向西北延伸。


昆山是桥头堡。今天,这个位于苏州东部的县级市,早就在精神上成了上海一部分。


上海地铁11号线是最大的“功臣”。


5年来,这条地铁让昆山变成上海的睡城,带动沪昆城市建成区已连成一片,国道公路跨省收费也早已取消,分不清界限了。


多年来,昆山背靠上海,发展迅猛,成为全中国最牛的县级市。


这是全世界单线里程最长的跨省地铁之一,也带来了昆山楼市的投资热潮。


短短5年,当地房价从2014年的9115元/㎡飙升至20177元/㎡。

其中2019年均价数据为上半年数据。数据来源房天下


从昆山各区来看,城西、城南和花桥均价已步入2万元/㎡大关。首发站花桥为最高点(2.3万元/㎡)。


虽然经过一轮猛涨,但城东、巴城、城北、千灯这4个区域仍属刚需阵地。

图片来源昆山房产,数据来源房天下,为当地11月数据


时至今日,昆山成为沪苏一体化的重要桥梁,撬动跨省融合的支点。


昆山承接了大量与上海有关的产业。有的台商直接把昆山视作上海的一部分,回昆山称为“回上海”。


从上海到昆山的高铁动车,每天就有近130趟,几乎5-10分钟就有一班,上海11号线从迪士尼直通昆山花桥。


长三角一体化规划中3次提到昆山,2次是在跨区域产城融合方面,支持虹桥-昆山-相城、嘉定-昆山-太仓开展深度合作,可见虹桥和嘉定与昆山联系之紧密。


此外,还提到昆山杜克大学打造为国际合作教育样板区。


目前,苏州已经在建通往昆山的地铁,一旦竣工,就相当于直接连入超级上海。


中国经济第一的直辖市,和中国经济第一的地级市,将彻底打通,这是一个见证巨变的历史性时刻。



同属苏州的太仓市和吴江区,曾经是昆山的劲敌。


从直线距离来看,太仓市到上海市中心的距离,与昆山不相上下,都只有35公里左右。这个距离属于卫星城的通勤范围,非常适合承接转移人口。


太仓也常常以“距离上海最近的城市”作为自己的宣传语,“同城效应”比较明显,融入上海的意愿极其强烈。


太仓不仅毗邻上海的宝山、嘉定,还与崇明岛隔海相望,交往密切。作为港口城市,可以嵌入上海的国际航运中心产业链中。比如太仓港三期工程正和集装箱码头,由太仓港与上海港合资经营,上港集团占45%的股权。


“十二五”期间,太仓共引进529个沪上项目,注册资本130.71亿元。


发展良好的太仓,经济实力不弱,入选2019年全国综合经济竞争力百强县(市)。


另一个对手吴江区,最大的劣势是与上海之间有河湖阻隔,交通不便,距离上海市中心区也超过60公里,超出了常规通勤范围。


但是,作为苏州辖区的强将,吴江区的经济实力还要超过太仓一头。


作为全国综合经济竞争力百强,吴江区是 “苏南模式”的典型代表,快速崛起的乡镇工业形成了一批业内牛企,比如盛虹控股、南玻玻璃、欧普照明等,论综合实力,堪比上海的嘉定区、深圳的宝安区。


然而,就是这样的对手,比起昆山来还是:弱爆了。


太仓和吴江加在一起,经济总量也比不过一个昆山。


昆山,不仅仅是进入百强县这么简单,已经占据了百强县榜首15年,其经济总量如果算作一个地级市,堪比广东的中山,可以排在全国70名左右,超过宁夏自治区和青海省,吊打柳州、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州等著名的大城市。


昆山简直就是一个小“世界工厂”,台商聚集,被称为“小台北”。2018年的进出口总额达到891.4亿美元,超过整个河南省。财政收入387亿元,堪比山西省会太原。


所以说,昆山绝对是中国第一“卫星城”的最大热门。


更何况,这里还是全国第一条跨省地铁,上海11号线的接入地:昆山花桥。
这条11号线,不仅是中国第一条跨省地铁线,也是目前中国最长的一条地铁线,全程达到82.8公里。


由于路程太长,还催生出11号线上的“板凳族”。有网友爆料称,自己在11号线上拍到这样一幕:


昆山还是苏州和上海同城化的桥头堡,必经之路。这也是为什么,太仓的交通便利程度,远远比不上昆山的原因。


比如,苏州轨道S1号线从苏州到昆山花桥,全长41公里,只是在旁边开了一条7公里支线抵达太仓。目前,昆山的交通发达程度,仍然可以碾压太仓。



还要提一提浙江的对手,近年来声名鹊起的嘉善。


坊间有传言:上一个5年看昆山,下一个5年看嘉善。


嘉善地处长三角城市群的核心位置,是浙江接轨上海的桥头堡。从嘉善南站乘坐高铁到上海松江仅需13分钟,而到上海虹桥仅需23分钟,妥妥的半小时通勤圈。


去年9月,沪嘉城际轻轨开通以后,嘉善的交通区位直追昆山花桥。


尤其是长三角一体化区域规划提到,由上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善融合形成生态一体化示范区。


横跨三个省市,破壁的意味极浓,嘉善也将其视为重大机遇,期待这块“试验田”将在未来对整个长三角起到引领、示范作用。


但是,这个示范区的重要意义,主要体现在生态建设,而不是经济发展。


嘉善地处富庶的鱼米之乡,但与之毗邻的上海金山北部、青浦西部是黄浦江上游水源保护地,属于传统的农业板块。


嘉善与上海的市区之间,有相当长的稀有人烟的隔离带。


嘉善距离上海更远,这也是非常要命的。


若将上海的人民广场作为主城区,昆山主城区距离上海主城区50公里左右,嘉善距离却达83公里。


就连上海松江南站,与嘉善的城市建成区相距40公里以上,即便是从沪浙边界的枫泾中心镇到嘉善城区也隔开10多公里。


所以,过去五年,不要说嘉善了,即使是金山区的朱泾、枫泾,都几乎是清一色的本地客源,鲜少有上海市区客。


在强手如林的环沪区,嘉善的经济实力虽然不错,但比起太仓、吴江,又弱了一个档次,更不要说昆山了。


时至今日,嘉善还是一个县,没有升格为县级市,在2019年全国百强县市中排在第51名。


嘉善面积太小,只有嘉兴的九分之一,吴江的二分之一,人口基数还不到60万。


未来,嘉善承接上海的产业优势也不明显,有点像惠州之于深圳。



正因如此,在生态示范区划入的两区一县中,上海青浦要3.5万元/㎡,江苏吴江限购不断加码,嘉善楼市却没什么动静。


嘉善城区最新新房均价是12773元/㎡,相邻的上海金山枫泾,新房房价也才13508/㎡,几乎没什么价差。


2015年前,嘉善就不是上海人环沪置业的优选地区。昆山和太仓、吴江都比它“受宠”。


2015年,“造城项目”新西塘孔雀城在嘉善面世之后,外地的购房者才开始逐渐涌入。


加上2017年上半年开始,昆山严格限购,这才促成了这两年嘉善的一波热潮。不过,目前当地楼市库存过高,已出现明显的滞胀,房价横盘。


由于限购的实施,环沪的调控情况也非常微妙。


同样的横盘情况,也出现在昆山、太仓。按照中国房价行情网的价格信息,目前,昆山的均价在18000左右,太仓均价在15000左右。吴江一年来略有上涨,目前价格最高,在19000左右。


相比之下,通勤更占优势的昆山,性价比也凸显出来。


尤其是昆山花桥,整个版图嵌入上海内部,但23000元/平米新房均价,比起上海嘉定34173元/平米的均价,具有明显的价差。


要巩固地位,昆山也需要保有价格洼地的优势,吸引更多的人口和产业流入。


未来的昆山与上海,就像东莞之于深圳,必须主动承载大量的制造、研发环节转移,形成产业链互补,不仅做“睡城”,也要做“产城”,才能真正立于不败。


中国第一卫星城的之争,大戏也许才刚刚开幕。

这里是华丽丽的分割线—


近期,长三角很热!国家发布长三角一体化规划,超级上海再次加冕“龙头”,环沪卫星城迎来春天。尤其是昆山,凭借上海地铁11号线躺赢,与上海真正打成一片……


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